L’obiettivo che perseguiamo come amministratori di condominio è la salvaguardia dell’interesse comune di tutti i partecipanti alla comunione. Nell’ambito di questa pratica utilizziamo il regolamento di condominio, ovvero tutte le regole atte al vivere in comune. L’unico obiettivo dell’amministratore di condominio deve essere salvaguardare dei diritti di tutti quanti i condomini nell’ambito di quella che è stata la riforma del condominio nel 2012. Questo è quello che fa l’amministrazione condominiale Webcondomini di Padovani e Borrelli.
L’attuazione del codice civile nell’ ambito della gestione condominiale
La difficoltà che si incontra nella gestione condominiale è quella di far rispettare le regole e il regolamento di condominio, ma non sempre è possibile con le buone maniere. C’è stata data come amministratori di condominio la possibilità di attuazione del codice civile ovvero la possibilità di impiantare nel regolamento di condominio una norma sanzionatoria interna allo stesso. Nel caso di prima applicazione della sanzione, questa si attua con delibera assembleare. In genere le sanzioni che facciamo applicare sono di un minimo di €200 e in caso di recidiva fino ad €800. Questo rappresenta in realtà il potere coercitivo che ci viene dato come amministratori di condominio, poi vediamo se all’assemblea del condominio intende far rispettare il regolamento di condominio in maniera coercitiva. Lo abbiamo già messo in pratica e vi garantisco che il potere sanzionatorio funziona.
La difficoltà nel far rispettare il regolamento di condominio agli affittuari
Uno dei primi problemi che abbiamo affrontato quando abbiamo inserito le sanzioni all’interno del regolamento di condominio è stato quello entrare all’interno del contratto di locazione. Purtroppo, e lo sapete benissimo, sul tema dell’educazione dei conduttori che, aimè, non essendo soggetti passivi condominiali, trovano eccezione alle sanzioni.
Anche se per un conduttore è d’obbligo entrare nell’anagrafe del condominio, quest’ultimo non è un soggetto obbligato a rispettare le regole, è obbligato, ma non direttamente, ovvero indirettamente, tramite il proprietario.
Ci sono svariate sentenze di Cassazione che hanno valutato effettivamente il caso del conduttore per le necessarie applicazioni delle sanzioni, e chi ne paga le conseguenze è sempre il proprietario, che rappresentante il soggetto passivo delle sanzioni in condominio e delle relative contestazioni del condominio. Diversamente il conduttore se è non è un soggetto passivo nei confronti del condominio è un soggetto attivo nei confronti dell’amministratore di condominio. Dovete sapere che il conduttore ha il diritto di accedere ai documenti contabili, di visionare eventualmente il rendiconto e di chiederci la documentazione del rendiconto.
“Riassumendo il conduttore non è un soggetto passivo del conduttore, ma lo è nei confronti dell’amministratore.”
E’ sempre il proprietario che risponderà di tutte le azioni che l’inquilino commette nei confronti del mancato rispetto del regolamento di condominio.
Cose comuni e fruizione dei servizi nell’interesse comune
E’ un modo che assicura il miglior godimento dei beni condominiali a ciascuno dei condomini. In realtà, questa non è altro che l’amministrazione ordinaria del condominio e diamo per scontato che sono tutte quelle attività che non entrano nelle attribuzioni dell’assemblea, ovvero tutto ciò che non è contenuto nell’articolo 1135. Il significato del discorso è che noi, come amministratori di condominio, dobbiamo prima di tutto gestire i beni condominiali, facendo riferimento sempre e comunque al regolamento di condominio.
“La nostra missione come amministratori di condominio a Roma, è quella di far sempre rispettare il regolamento di condominio.”
Regolamento di condominio. Cosa succede se non prevede il godimento di un bene comune
All’amministratore del condominio viene dato un potere limitato, nel senso che dovendo attuare il quanto prescritto dal regolamento di condominio, per quanto fatto bene non può prevedere tutto. Proprio per questo, anche se il regolamento di condominio non prevede determinati comportamenti, ovvero non ha disciplinato per esempio il parcheggio, l’amministratore non può farci nulla, ognuno fa quello che vuole in quanto bene comune non disciplinato. Facciamo un passo indietro:
“La disciplina del regolamento di condominio su l’uso delle cose comuni è la fruizione dei servizi nell’interesse Comune.”
Per dare una risposta alla disciplina di un bene condominiale non disciplinato, dobbiamo interpretare la dicitura “uso delle cose comuni” in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini. In realtà:
“Dove non c’è il potere dell’amministratore è perché non c’è la disciplina del regolamento di condominio.”
In questo caso l’amministratore hai il diritto e dovere di disciplinare, nell’esempio del parcheggio (un bene che è terra di nessuno ma proprietà di tutti), di dare la possibilità ad ognuno di godere della cosa comune e quindi di autorizzare un uso a rotazione. Tra l’altro questo potere di disciplina dell’amministratore di condomino, riprende in qualche modo la possibilità di rivolgersi all’assemblea e in via subordinata, anche all’autorità giudiziaria, laddove sia necessario. Questo è il nostro modo di gestire il condominio laddove il regolamento di condominio non disciplini l’uso di un bene comune.
L’amministrazione ordinaria del condominio
L’amministrazione ordinaria rappresenta tutti gli atti di normale gestione di un condominio e in questi atti rientra anche stipulare i contratti con i fornitori e la manutenzione ordinaria, fissare i criteri di utilizzazione, nonché la fissazione del tempo ad esempio gli orari e lo spazio, la modalità di un godimento dei servizi condominiali, esempio: il cancello automatico viene lasciato aperto negli orari di punta per evitarne l’usura.
Le decisioni prese dal condominio per l’ordinaria amministrazione hanno un effetto obbligatorio per tutti, cioè, nessuno può vantare un diritto sulla proprietà condominiale. Purtroppo il regolamento di condominio potrebbe, come nella maggior parte dei casi, non prevedere delle sanzioni per la mancanza del rispetto degli ordini impartiti dall’assemblea.
La sentenza della Cassazione numero 10865 del 2016 dice esattamente questo, nè l’assemblea né tantomeno singoli condomini possono espropriare l’amministratore dalle sue essenziali mansioni di gestione rappresentative a conferma di quanto dettato dall’articolo 1130 del codice civile.
Questo ci permette di adottare tutti i mezzi possibili, con il fine di gestire un condominio nella maniera corretta.
Amministrazione condominiale giudiziaria nel caso in cui il regolamento non venga approvato a maggioranza
L’Amministrazione giudiziale è un argomento poco dibattuto, se ne parla pochissimo, è quella che viene adottata dall’autorità giudiziaria di condominio. Con più di 10 condomini nell’inerzia dell’assemblea ad approvare un regolamento di condominio, il condominio si può rivolgere all’autorità giudiziaria, viene redatta una proposta di regolamento per poi farla provare dall’autorità giudiziaria. E’ il caso in cui il giudice nomina un consulente tecnico che poi a sua volta rimarrà in qualche modo viene impegnato a capire quale sia la formula giusta per quel condominio.
L’Obiettivo dell’amministrazione giudiziaria condominiale è quella della salvaguardia dell’interesse comune di tutti i partecipanti alla comunione nell’ambito della pratica legata al regolamento di condominio.
La salvaguardia dei diritti di tutti i condomini
L’unico obiettivo dell’amministratore deve essere salvaguardare i diritti di tutti quanti i condomini. Come amministratori di condominio c’è stata data questa possibilità di attuare il codice civile, ovvero quella di poter inserire nel regolamento di condominio le sanzioni. Questa opportunità per l’amministratore di condominio rappresenta in realtà il potere coercitivo che viene dal suo mandato, ovvero quello di far rispettare il regolamento di condominio.
Webcondomini intende gestire il tuo condominio al meglio
Il mandato che viene dato dall’assemblea di condominio all’amministratore, è quello della gestione del condominio svolto in maniera efficace ed efficiente. Questo mandato può essere condotto oltre che con le regole del buon padre di famiglia, anche con tutti i mezzi messi a disposizione dal codice civile, anche con quello sanzionatorio.